前回ご紹介した土地区画整理事業。
ざっくりとしたイメージは付いたでしょうか？
今回は、もともとの土地(=従前地)と、土地区画整理で新たに配置される土地(＝仮換地)について
土地売買に絡めて詳しく見ていきたいと思います！
土地区画整理事業の施工中であっても、その区域内の土地の売買は可能です。
段階によって、売買の仕方も変わりますので、注意が必要です。
『この区域で土地区画整理を行いますよ』という事業決定から、
『あなたの新しい土地はここになりますよ』という仮換地指定までの間であっても、その土地の売買をすることは可能です。
しかし、
・仮換地が指定される前の為、従前地から面積が減る可能性が高い。
・建物が建っている場合は、建物の移設、取り壊し等の可能性がある。
など、不確定要素が多くなります。
この状態で売買をする場合は、、
売主側：今の土地相場で価格を決めても、後から価値が上がれば損してしまうかもしれない・・(”_”)
買主側：土地がこれからどれだけ狭くなるかわからない。。
家を建てたいのに、間取りの計画もたてられない、、((+_+))
という状態で、お互いにとってリスクが大きいです。
また、土地区画整理事業で仮換地前の土地に建築をする際には
都市計画法 第53条、54条の制限がかかります。
“階数は2階以下で、地階を有しない“
“主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、その他これらに類する構造”
に該当する建物しか建てることは出来ません！
事業決定後は 都市計画法 第76条の制限がかかり、
土地の形質の変更や建築物の新築をする際には許可をとる必要があります。
仮換地が指定された後であれば、売買もしやすくなります。
仮換地指定によって、どれだけ減歩(面積が減るか)されるか？が明確に示されます。
仮換地、というと仮の土地のように思いますが、土地区画整理が完了して『換地処分』をされれば
その仮換地が『換地』となり、そのまま自分の土地として登記されます。
仮換地指定後は、従前地の使用ができなくなり、仮換地を使用することになります。
ここで大事なポイント✨
あくまでもこのとき、土地の所有権は従前地にあるまま。
仮換地に所有権はなく、使用収益権権が移るだけです。
通常の土地には、その土地の持ち主であるという【所有権】と
その土地を使って、収益を得る【使用収益権】がセットで存在しているのです。
ですが、契約状況に応じてこの２つの権利が分かれることがあります。
（賃貸アパートや駐車場を借りるのが分かりやすい例です。
アパートや土地の所有者がいて、その人からアパートの1室を使わせてもらう。）
仮換地もこの一例ということですね。
この時点で売買をするとなると、
仮換地の登記は換地処分までできませんので、従前地の所有権を移転することしかできません。
そのため、仮換地は使用収益権だけが売主から買主に移ることとなります。
換地処分の際に、【清算金】が発生することがあります。
清算金とは、従前地と換地の間に生じた資産価値の差を調整するためのお金です。
土地区画整理を経て、従前地は面積が減りますが、代わりに利便性が上がり土地の価値が上昇します。
ただ、それによって価値がまったく変わらないとは限りません。
区画整理前後で土地をそれぞれ評価し、
従前地から新しい土地の価値が上がった、となれば清算金が徴収されます。
従前地から新しい土地の価値が下がった、となれば清算金が交付されます。
清算金は0円のこともあれば、数百万になることもあるそうです😲！
また区画整理前後で土地の移動がなく、減歩もなかった場合。
その際は、土地の評価はほぼ確実に上がるため、清算金の徴収が多くかかる可能性は高いと言えるでしょう。。
仮換地を売買する際に、清算金がどちらに帰属するかをあらかじめ決めておく必要があります。
基本的に区画整理が終わると、その時の従前地所有者に清算金のお知らせがいきます。
つまり土地の価値が上がった、と評価された場合は
買主側が『○○万円支払ってください』と言われてしまうかもしれないのです。
清算金は従前地にかかるお金であるので、清算金は売主に帰属するようにするともめごとはないでしょう。
もちろん買主に帰属するように取り決めすることもできるため、その場合はしっかり把握しておかないといけません！
仮換地後の土地に建物を建てる際などは、76条許可が必要となります。
いかがでしょうか？
仮換地指定前の売買はあまりお勧めできません((+_+))
仮換地指定後であれば、問題なく売買できますが、
色々な注意点があることが分かりました！
とくに清算金についての理解をしっかりしておくことが大事になりそうですね!(^^)!
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